– Et prosjekt som krever svart belte i rehab

Når man skal bygge to nye etasjer oppå et kjøpesenter med 66 butikker i full drift og samtidig rehabilitere 17 500 kvadratmeter gamle kontorer i samme bygg, må man først bygge det aller viktigste: Gjensidig tillit og nært samarbeid mellom byggherre og entreprenør.

Se for deg et yrende kjøpesenter med fire millioner besøkende hvert år, med 66 butikker, midt i byen, fordelt over flere eldre bygg fra ulike epoker.

I etasjene over dette kjøpesenteret skal du fornye 17 500 kvadratmeter, bygge to helt nye etasjer med 5 500 kvm, forsterke hele bærekonstruksjonen, samt flytte alle tekniske installasjoner for varme og ventilasjon fra taket og ned i kjelleren.

Uten at kjøpesenteret skal stenges.

Dette var utfordringen Skanska fikk av byggherren DNB Næringseiendom på Trondheim Torg. Hele prosjektet startet med en intens workshop, og fortsatte med en samspillsfase i tolv like intense måneder for å planlegge alt i detalj – før kontrakten ble signert og byggearbeidet kunne starte.

Resultatet er at Trondheim kommune allerede i oktober kan flytte inn og samlokalisere nær 1100 ansatte når bygget står klart, en måned før planlagt tid.

Hvordan får man til noe slikt?

Tillit bygges mellom møtene

Thomas Ramberg er prosjektleder for Skanska, Arne Opsal er prosjektsjef for DNB Næringseiendom. De to satt vegg i vegg i felles kontor gjennom hele planleggingsfasen, og Thomas er ikke i tvil om at denne samlokaliseringen har vært avgjørende for å lykkes.

– Vi er jo åpne og ærlige med hverandre, det er hele grunnlaget for å lykkes. Du kan løse mye i formelle møter, men det skjer også mye viktig imellom møtene. Bare det at du spiser lunsj sammen hver dag, da blir du bedre kjent – og det blir enklere å bygge tillit, forklarer Thomas.

– Underveis vil det alltid oppstå ting, spørsmål eller problemer. Men det vi har fått til her, er at når det har vært noe vi lurer på eller noe som kunne blitt et problem, har vi rett og slett satt oss ned over en kaffekopp og diskutert det. Da finner man ofte den beste løsningen i fellesskap, legger Arne til.

Han har langt fartstid i bygg- og eiendomsbransjen i Trondheim, er en rutinert veteran innen rehabilitering – og har fulgt hver detalj med falkeblikk.

– Det at det ligger en slik gjensidig tillit i bunnen, det er helt avgjørende for meg.

To viktige grep sparte tid og penger

– For å få til noe slikt, må man ha folk med svart belte i rehab. Og det har vi heldigvis her, sier Thomas med et smil.

I et komplekst rehab-prosjekt med potensielt mye risiko, tok Arne og Thomas to viktige grep i den tidlige samspillsfasen:

De stolte ikke på gamle tegninger, men satte av tid til å undersøke byggene nøye: Skanskas folk åpnet vegger, undersøkte skjulte detaljer og la alt inn i en digital bygningsmodell. Slik kunne omlag hundre viktige usikkerhetsmomenter i det gamle bygget drøftes åpent og prises opp før kontrakten ble skrevet.
I stedet for å vente med å hente inn tekniske underentreprenører og riveentreprenører til kontrakten er signert, ble de hentet inn midt i samhandlingsfasen for å kvalitetssikre planene og gi pris sammen med Skanska. Dette reduserte risiko og sikret at løsningene faktisk var byggbare før spaden ble satt i jorda.

Kuttet strømforbruk tilsvarende 130 eneboliger

Når det kommer til energi og bærekraft, har Trondheim Torg, som et av de første transformasjonsprosjektene i sitt slag, oppnådd miljøsertifiseringen BREEAM NOR Excellent.

Her er noen av grepene som er gjort:

Energiforbruket er kuttet med hele 3 millioner kWh i året – det tilsvarer det årlige strømforbruket til 130 eneboliger
Mye inventar og bygningsdeler er demontert og sendt videre til andre prosjekter for gjenbruk
Ved å rehabilitere mest mulig av bygningsmassen er klimagassutslippene i produksjonsfasen redusert med 50–60 prosent sammenlignet med å bygge nytt.
Vindusrammene fra 1992 ble beholdt, og fikk moderne, energieffektive fasadeglass som isolerer langt bedre
Nye, grønne tak bidrar til viktig, lokal overvannshåndtering på torget ved å samle og fordrøye nedbøren.

Full åpenhet og økonomisk forutsigbarhet

Et av Skanskas viktigste mål er å levere kvalitet og forutsigbarhet i sine prosjekter. På Trondheim Torg ble prosessen kjørt med åpen bok. Dette betyr at byggherren DNB Næringseiendom har hatt fullt innsyn i Skanskas underlag, hele veien.

– I samspillsfasen deles alle kalkyler så vi blir enige om påslagsprosenter og alle detaljer. Vi har full tilgang til å se det vi vil, bekrefter Arne.

Prosjektleder Thomas Ramberg ser bare fordeler med denne måten å jobbe på:

– Når det kommer opp endringer, så priser jeg dem og sender Excel-arket til Arne. Da får han og DNB se alt vi har lagt inn, både av mengder og pris. Det er ryddig og oversiktlig for alle parter.

– Det som var riktig her, er at kundens reelle behov har vært i fokus og fått styre prosessene. Jeg opplever ikke noen skjult agenda hvor folk skal selge inn ting de har bedre avtaler på, eller holder ting for seg selv. Prosjektet er opptatt av åpenhet og av kundens behov, fastslår Arne.

Full kontroll på kvalitet og økonomi

Resultatet av det tette samspillet er et prosjekt med solid måloppnåelse på tid og kvalitet.

– Vi sitter her nå og har ingen uenighet om økonomi. Vi har god kontroll på kvalitet, og vi er enige om en overtakelsesdato som er en måned tidligere enn det som var utgangspunktet. Da vil jeg si at da har vi lyktes med innsatsen vi la ned i samhandlingsfasen, konstaterer Arnel.

Når prosjektet om kort tid overleveres, er det med stolthet fra begge sider av bordet. For Skanska er lagspillet, kvaliteten og et skadefritt prosjekt det aller gjeveste. For kunden DNB er målet like klart:

– Det er at leietakeren i huset er fornøyd, enkelt og greit. At leietakeren, som har sin arbeidsplass i bygget, er fornøyd og trives, avslutter Arne.